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房企現金流“生死劫”:新城控股欲設地產基金“求生”?

9月19日,新城控股公告稱,擬與歌斐資產創設一支乃至多支地產基金,用于上市公司房地產項目開發,總規模預計將達到100億元。在房企銀行貸款渠道、信托渠道和債券渠道全面收緊的當下,新城控股地產基金這種出讓權益的方式,實則反映了其融資渠道在口徑與成本上的重重壓力。

標簽: 新城控股 上市公司 A股

9月19日晚間,新城控股發布《關于參與設立地產投資基金的公告》,公告顯示,當天上市公司子公司蘇州新城創佳置業有限公司(以下簡稱新城創佳)與蕪湖歌斐資產管理有限公司(以下簡稱蕪湖歌斐)簽署《合作框架協議》,擬共同設立一支或多支有限合伙型私募基金,預計總規模為100億元。


珠海歌斐云展股權投資基金(有限合伙)便是雙方合作的首支基金,該基金目標募資規模不超過21.4億元。其中,蕪湖歌斐作為執行事務合伙人募集設立歌斐云展,新城創佳作為有限合伙人,認繳出資6.42億元。


歌斐云展設立完成后,資金主要投向新城控股及其子公司操盤或控股的房地產開發、運營企業以及房地產行業相關企業。可以看出,這支基金主要是為新城控股融資服務的。


數據顯示,2018年上半年,新城控股一邊瘋狂拿地,一邊瘋狂舉債。截至2017年12月31日,新城控股的負債總額為1575.45億元,而截至2018年6月30日,新城控股負債總額則上升至2174.62億元,半年時間里,上市公司負債總額增加了599.17億元。


而從大環境來看,房企融資渠道不斷收緊,傳統的債券、信托和銀行貸款等融資渠道受限。創設地產基金,似乎是新城控股融資脫困之法。以地產基金作為主體拿地,項目交由新城控股來運營,這相當于上市公司是在資產出表,販賣公司的品牌和運營能力。


有趣的是,公告是9月19日盤后發布的,新城控股當天開盤卻反常上漲,最終收報27.12元,全天上漲7.28%。


融資收緊,地產基金能破局?


一般來說,房地產企業融資途徑主要為銀行貸款、公司債券和非標融資。然而2017年以來,防范出現系統性風險成為重中之重,金融監管力度也不斷加強,各大國有商業銀行對房地產企業融資全面收緊,嚴控資金違規流入房地產行業。


2017年12月,銀監會又發布《關于規范銀信類業務的通知》,強調商業銀行與信托公司開展銀信類業務時,不得將信托資金違規投向房地產,房企通過銀信通道融資的渠道遭到強力收緊。


此外,各大房企的債券融資渠道也在收緊,新城控股也受到了影響。2018年5月4日,根據上交所公開信息,新城控股當年3月公開發行的38億元綠色公司債券狀態變更為中止。新城控股對此回應稱,會在合適的時候擇機重啟,不過并未透露中止原因。


綠色債券不同于一般債券,其募集資金主要用于支持綠色循環低碳發展項目的企業債券。在房企融資渠道收緊的背景下,綠色債券被視為一個不錯的低成本融資渠道。


2018年7月20日,該項債券變狀態為“已回復交易所意見”,卻去掉了綠色債券屬性,變成了普通公司債券,而額度也從38億元降至21.6億元。根據新版募集說明書顯示,該項融資擬用于償還存續的公司債券,即用于償還新城控股2016年非公開發行的、將于2019年3月末到期的兩單公司債券。


有業內人士表示,房地產行業不斷創新高的行業負債率與監管層推進房地產去杠桿相左,需要適當控制審批節奏和規模,規范資金用途。


或許,正是在銀行信貸收緊,信托融資和國內債券融資受限的背景下,新城控股才把目光投向了地產基金。


而在具體利益分配上,新城控股似乎并不占優勢。據悉,珠海歌斐應該是一個母基金,有限合伙人僅有新城創佳和歌斐資產管理有限公司,兩大有限合伙人分別出資6.42億元和14.98億元。



然而根據公開信息顯示,截至2017年12月31日,歌斐資產總資產11.23億元,凈資產4.63億元。歌斐資產凈資產與14.98億元的認繳出資額相去甚遠,因此,歌斐資產應會針對這項投資,發行相應的基金產品來參與進來。


具體利益分配上,珠海歌斐單個項目清算時,基金原則上先向蕪湖歌斐、歌斐資產分配出資額及其約定收益,剩余部分按照歌斐方投資回報率增長,分別按照25:75至10:90的比例向歌斐方、新城方股東進行分配。這意味著,蕪湖歌斐、歌斐資產在基金分配的優先級別上高于新城創佳。


快速擴張的新城控股


新城控股接受這樣的融資條件,或與其在地產市場快速擴張,對資金異常饑渴有關。


截至2018年6月30日,新城控股凈負債率為100.4%,較2017年末上漲了37.4%。與房地產行業平均90%左右的凈負債率相比,新城控股凈負債率水平已處高位。而上市公司瘋狂加杠桿,與其近年來快速擴張不無關系。


近年來,房地產市場風云變幻,碧桂園、恒大和融創三家異軍突起,風頭蓋過萬科、保利等老牌房企。或許,人們的眼光總是聚焦于頭部企業,對另一家瘋狂擴張的房企新城控股,反而著墨不多。


2017年,新城控股累計合同銷售金額約1264.72億元,較上年同期增長94.39%;累計銷售面積約928.28萬平方米,較上年同期增長61.44%。憑借2017年合同銷售收入的高速增長,新城控股也成功躋身于千億房企陣營。而對比此前房企披露的數據,新城控股排名第13位,較2016年前進2位。


進入2018年,新城控股再上一個臺階。根據上市公司2018年中報數據,上半年新城控股合同銷售金額達953.11億元,較上年同期增長94.2%;銷售面積774.56萬平方米,較上年同期增長118.25%。連續高速增長,也讓新城控股的房企排名快速提高,2018年上半年,其合同銷售金額和銷售面積在房地產企業中均名列第8位。


1993年,王振華在常州創立新城控股時,啟動資金只有100萬元,公司也只有5個人。隨著多年的發展,公司從區域性房地產企業,逐漸升入國內房企第一梯隊。


事實上,新城控股快速擴張,或與其“商業地產+住宅”的模式有關。上市公司于2012年推出商業地產品牌“吾悅廣場”,此后2012年至2016年,新城控股銷售金額從163億元上升至651億元,排名從31名上升至第15名,年化復合增長率高達41%。


2015年11月,新城控股吸收合并B股江蘇新城,并在A股上市。此后,新城控股在拿地方面更加激進。2016年,新城控股新增地塊40幅,較2015年減少2幅,不過,新增地塊總地價卻從238億元升至536億元。


2017年,上市公司更是耗資893億元拿地122幅。根據克爾瑞數據顯示,2017年新城控股新增土地面積2604.8萬平方米,在房企中排名第6位。從下圖可以看出,排在前面的,都是萬科、保利這種全國知名的大型房企。



2018年上半年,新城控股繼續激進擴張,新增地塊82幅,新增地塊占去年全年總數的67%。一方面拿地更加激進,另一方面房企融資渠道卻在一步一步收緊。似乎正是在這樣的背景下,新城控股在打算借道地產基金“輸血”。


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