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“折價七成定增”引得市場驚魂,誰在拋售新城控股?

環球老虎財經 朱成祥409892018/05/22 20:20

新城控股“折價七成定增”的調整,一度引得市場拋售,盤中跌幅一度超過6%。目前,房產上市公司A股融資,幾乎處于停滯狀態,折價定增似乎只是例行公事。真正被投資的擔憂的,應該是新城控股近年來高杠桿拿地帶來的風險。公司主要從事商業地產,配套銷售住宅。而三四線城市未來房價走勢存疑,此時相對高價拿地,恐對公司未來帶來不確定性。

標簽: 新城控股 上市公司 A股

5月21日晚間,新城控股一則折價定增公告惹得市場驚魂。照公告的意思,新城控股擬以8.23元的底價,發行約4.62億股。而截至5月21日收盤,上市公司股價為32.00元,總股本為22.57億股。


這意味著,新城控擬折價超7成的定增低價,來發行占總股本兩成的新股。顯然,這是難以被市場及監管部門接受的。對此,投資者深受沖擊,5月22日開盤后,新城控股一路下行,最大跌幅超過6%,截至收盤報30.46元,下跌4.81%。


或許,投資者真正擔憂的,是高杠桿拿地,高速擴張帶來的不確定性。


“例行定增”?


新城控股此次最為人詬病的,就是超低價定增方案。不過在地產股定增融資高度受限的情況下,新城控股此次嘗試,只能說是例行公告,實際影響力并不大。


新城控股于5月21日進行分紅除權,由于定增尚在進行之中,在除權后,也需對定增價進行調整。根據公告顯示,定增發行底價由9.04元下調至8.23元,同時發行股份由不超過4.20億股調整為不超過4.62億股。


也就是說,上市公司分紅,原有股東享受到分紅,因此定增低價也需要相應地調低,同時,定增額一定,所以調高募股規模。


此次定增始于2016年,當年3月8日及3月25日,新城控股董事會、臨時股東大會會議審議通過的《關于公司非公開發行股票方案的議案》,該議案中,本次非公開發行股票擬募集資金總額不超過50億元,發行價格不低于12.28元,發行不超過4.07億股。


期間,由于兩次分紅送轉,發行低價分別調整為9.37元和9.04元。值得注意的是,新城控股此次定增,2016年7月1日就通過證監會審核了,不過,一直沒有拿到核準文件。


目前,地產公司在A股IPO和定增融資的閘門,似乎暫時性關閉了,新城控股能夠突破的概率,可能比較微小。


實際上,新城控股定增低價與市場價之所以相距甚遠,還是因近幾年新城控股股價瘋漲所致。2016年3月定增方案通過是,新城控股股價還不足10元(前復權),而目前股價已超過30元。


高價拿地,重倉三四線


或許,新城控股遭拋售,不僅僅與“例行定增”公告有關,對風險的擔憂,尤其是負債水平的擔憂,可能是拋售的主因。此外,低價定增可能八字沒有一撇,卻容易造成投資者恐慌踩踏心理。新城控股自2018年1月站上44.96元的高點后,此后四個月持續震蕩下行。


從2017年年報中可以看出,新城控股是一家住宅與商業地產并重的地產開發商,其中住宅銷售收入218.37億元,占比54.85%,綜合體銷售169.56億元,占比42.59%。而2016年同期,上述兩項收入占比分別為58.44%和39.96%。


新城控股憑借高杠桿運行的方式,近幾年業績大幅上升。在嘗到甜頭后,上市公司繼續擴張,自2017年3月至12月,通過招拍掛、合作、并購等途徑,新城控股共斥資502.26億元狂攬77個地塊,除江蘇大本營外,其足跡遍布廣東、上海、浙江、山東、廣西、湖北等全國20個省市。



值得注意的是,吾悅廣場大部分都位于三四線城市,這些城市的房價在2017年內經歷了快速上漲。面包漲價了,面粉也跟著漲價。據中原地產上述統計數據顯示,三、四線城市土地出讓金有明顯上漲,多城賣地收入超過500億元。部分三、四線城市土地溢價率現同比暴漲,有的上漲3倍-4倍,多則上漲7倍,甚至近13倍。比如,金華市土地溢價率同比上漲1294.93%。


然而多家業內機構人士對于2018年三、四線樓市都持謹慎態度。鏈家研究院認為,2017年三四線城市樓市火爆的部分原因是一二線城市調控的“溢出效應”。大部分三四線城市存在人口流出、老齡化等問題,而且主要靠本地人口消化的現實,對于房地產市場的長期支撐動力不足;國泰君安也認為,三四線城市長期看,由于缺乏產業和人口支撐,棚改貨幣化安置的拉動效應將會逐漸減弱。


業績與風險賽跑


新城控股的模式,與萬達比較類似,均屬于“現金流滾資產”,通過建設購物中心,同時配套出售大量商鋪和配套住宅。此外,通過自持物業進行融資,也可以獲得現金流。


這樣的好處是可以通過高周轉進行高速擴張,一旦銷售和融資遇到問題,上市公司資金鏈便會面臨風險。


目前,旗下購物中心吾悅廣場已經進入了42個城市,新城控股聯席總裁、商業地產主管陳德力計劃,未來三年將每年開出25個吾悅廣場,到2020年達到100座。


若銷售放緩,新城控股回收現金流的能力將大幅下降,考慮到新城控股的負債狀況,或許這引發了投資者的擔憂。數據顯示,2013年末新城控股的負債總額為346.45億元,占總資產的比例達到76.64%,隨后盡管2014年略有下降,但隨著2015年公司開始大舉加杠桿拿地,負債總額及站總資產的比例迅速上升,截至2017年末,公司負債總額為1575.45億元,占總資產的比例也高達85.84%。


有業內人士表示,現在商業綜合體已經是紅海,大部分城市的商業綜合體是超飽和的,新開商業綜合體即使能踩著前輩們的尸體獲得開業成功,背后的財務數據也一定是難看的。


2016年,上市公司營收279.69億元,同比增長18.67%,凈利潤30.19億元,同比增長64.41%。2017年,上市公司營收405.26億元,同比增長44.89%,凈利潤60.29億元,同比增長99.68%。


從財務數據上看,一切運行良好。不過,現金流狀況的惡化,似乎說明新城控股資金狀況并不樂觀。2017年經營性現金流凈額為-104.85億元,而2016年同期為80.97億元。經營性現金流凈額由正轉負,下降了超過180億元。


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